Wallbox, Balkonkraftwerk, Glasfaser: Was Sie in der WEG verlangen dürfen

Wer in einer Eigentümergemeinschaft eine Ladestation oder ein Balkonkraftwerk installieren möchte, hört häufig zuerst ein Nein. Dabei hat sich die Rechtslage grundlegend gedreht: Für eine ganze Reihe von Maßnahmen haben Sie inzwischen einen durchsetzbaren Anspruch. Wichtig ist nur, den richtigen Weg zu gehen.

Fünf privilegierte Maßnahmen

Seit der WEG-Reform gibt es in § 20 Abs. 2 WEG einen Katalog sogenannter privilegierter baulicher Veränderungen. Jeder Eigentümer kann verlangen, dass die Gemeinschaft ihre Durchführung beschließt:

• Barrierefreier Aus- und Umbau
• Einbruchschutz
• Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge
• Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität, also Glasfaser
• Stromerzeugung durch Steckersolargeräte

Der letzte Punkt ist neu: Balkonkraftwerke wurden erst zum 17. Oktober 2024 in den Katalog aufgenommen (§ 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG). Zuvor galten sie als gewöhnliche bauliche Veränderung, die die Gemeinschaft schlicht ablehnen konnte.

Was „privilegiert“ bedeutet, und was nicht

Der Unterschied ist entscheidend. Bei einer gewöhnlichen baulichen Veränderung darf die Gemeinschaft frei entscheiden und ohne Begründung ablehnen. Bei einer privilegierten Maßnahme hat sie diesen Spielraum nicht mehr: Sie muss das Ob genehmigen.

Über das Wie entscheidet die Gemeinschaft dagegen weiterhin. Sie darf im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung festlegen, wo und wie befestigt wird, welche technischen Anforderungen gelten und wer die Ausführung übernimmt. Das ist kein Schikanepotenzial, sondern sinnvoll: Bei einer Fassade mit Wärmedämmung oder bei denkmalgeschützten Gebäuden ist die Art der Befestigung eine echte Frage.

Ebenfalls wichtig: Auch bei privilegierten Maßnahmen brauchen Sie einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Der Weg lautet Antrag, Beschluss, Installation, in dieser Reihenfolge. Wer ohne Beschluss anbaut, riskiert einen Rückbauanspruch, und zwar unabhängig davon, ob die Maßnahme im Ergebnis genehmigungsfähig gewesen wäre.

Ein aktuelles Urteil zu Altanlagen

Der Bundesgerichtshof hat am 18. Juli 2025 entschieden (V ZR 29/24), dass sich die Privilegierung nicht rückwirkend auf Anlagen erstreckt, die vor der Gesetzesänderung installiert wurden. Maßgeblich ist die Rechtslage zum Zeitpunkt, in dem die bauliche Veränderung abgeschlossen wurde.

Wer sein Balkonkraftwerk also 2023 ohne Beschluss montiert hat, kann sich nicht auf die seit Oktober 2024 geltende Regelung berufen. In solchen Fällen hilft nur, den Beschluss nachträglich herbeizuführen.

Wer zahlt?

Die Grundregel steht in § 21 WEG: Wer eine bauliche Veränderung verlangt, trägt die Kosten, und darf die Anlage dann auch allein nutzen. Bei privilegierten Maßnahmen ist das der Normalfall. Die Gemeinschaft zahlt nicht mit, nur weil sie zustimmen muss.

Anders liegt es, wenn die Gemeinschaft die Maßnahme selbst beschließt, etwa eine Ladeinfrastruktur für die gesamte Tiefgarage. Dann greifen die Verteilungsregeln des § 21 Abs. 2 WEG. Gerade bei Wallboxen lohnt sich der Blick nach vorn: Eine gemeinsame Grundinstallation mit Lastmanagement ist fast immer günstiger und technisch sinnvoller, als wenn nacheinander einzelne Eigentümer eigene Leitungen ziehen lassen.

Klauseln in der Gemeinschaftsordnung

Manche Gemeinschaftsordnungen verlangen für bauliche Veränderungen Einstimmigkeit oder die Zustimmung aller Betroffenen. Für privilegierte Maßnahmen laufen solche Klauseln ins Leere, der gesetzliche Anspruch lässt sich durch Vereinbarung nicht ausschließen.

So bereiten Sie den Antrag vor

Ein Antrag, der in der Versammlung überzeugt, enthält mehr als den Wunsch:

• konkretes Produkt mit technischen Daten
• Fotos oder Zeichnungen, wie die Anlage am Gebäude aussehen wird
• Art der Befestigung, möglichst ohne Eingriff in die Bausubstanz
• Angebot eines Fachbetriebs
• Aussage zu Versicherung, Wartung und Rückbau bei Auszug
• ein ausformulierter Beschlussvorschlag

Je fertiger der Vorschlag, desto geringer der Widerstand. Die meisten Ablehnungen entstehen nicht aus grundsätzlicher Feindschaft, sondern aus Unsicherheit über Details. Wie Sie eine Versammlung insgesamt sauber vorbereiten, lesen Sie in unserem Beitrag zur Eigentümerversammlung.

Wo Sie unabhängig nachlesen können

Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum unter wohnen-im-eigentum.de hat ausführliche Informationen zu Steckersolargeräten und baulichen Veränderungen in der WEG. Zur technischen Seite von Balkonkraftwerken informiert die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg unter verbraucherzentrale-bw.de. Fragen zur Anmeldung im Marktstammdatenregister beantwortet die Bundesnetzagentur.

Wir behandeln solche Anträge als das, was sie sind: berechtigte Anliegen mit klarem gesetzlichen Rahmen. Statt sie bis zur nächsten Versammlung liegen zu lassen, klären wir vorab die technischen Fragen und bereiten einen beschlussfähigen Vorschlag vor. Für Eigentümer in der Region Ludwigsburg und im Raum Stuttgart klären wir das direkt vor Ort. Ihren Antrag können Sie über ein geschütztes Online-Portal einreichen, eine Rückmeldung erhalten Sie zeitnah.