Eigentumswohnung kaufen: Welche Unterlagen Sie vorher prüfen sollten

Der Kaufpreis steht, die Wohnung gefällt, der Notartermin naht. Genau jetzt entscheidet sich, ob Sie in ein paar Jahren eine böse Überraschung erleben. Denn beim Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie nicht nur vier Wände, sondern einen Anteil an einer Gemeinschaft, mit allen Beschlüssen, Rücklagen und Konflikten, die dazugehören.

Die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung

Das wichtigste Dokument überhaupt. Sie regelt, was Sondereigentum ist und was Gemeinschaftseigentum, welche Miteigentumsanteile auf Ihre Wohnung entfallen und nach welchem Schlüssel die Kosten verteilt werden. Achten Sie auf Sondernutzungsrechte an Stellplätzen, Terrassen oder Gartenflächen, und darauf, ob sie tatsächlich Ihrer Einheit zugeordnet sind.

Prüfen Sie auch, ob abweichende Kostenregelungen enthalten sind. Manche Gemeinschaftsordnungen weisen einzelnen Einheiten Kosten zu, die man nicht erwartet.

Die Protokolle der letzten drei bis fünf Jahre

Hier steht, was in der Gemeinschaft tatsächlich los ist. Lesen Sie sie vollständig, nicht nur überfliegen. Aufschlussreich sind:

• beschlossene, aber noch nicht durchgeführte Maßnahmen
• bereits beschlossene oder diskutierte Sonderumlagen
• wiederkehrende Streitpunkte und Anfechtungsverfahren
• Höhe und Entwicklung des Hausgelds
• Beschlüsse zu baulichen Veränderungen

Ein einzelnes Protokoll sagt wenig. Die Reihe über mehrere Jahre zeigt, ob eine Gemeinschaft handlungsfähig ist.

Die Beschluss-Sammlung

Sie ist das Gedächtnis der Gemeinschaft und enthält alle noch geltenden Beschlüsse. Anders als die Protokolle zeigt sie, was aktuell gilt, etwa Hausordnung, Verteilungsschlüssel oder Nutzungsregeln. Die Verwaltung muss sie führen; ist sie unvollständig oder existiert sie nicht, ist das bereits ein Befund.

Jahresabrechnungen, Wirtschaftsplan und Vermögensbericht

Aus den letzten Jahresabrechnungen ersehen Sie die tatsächlichen Kosten, aus dem Wirtschaftsplan die geplanten. Am wichtigsten ist der Vermögensbericht: Er zeigt den Stand der Erhaltungsrücklage.

Setzen Sie die Rücklage ins Verhältnis zu Alter und Zustand des Gebäudes. Eine Anlage aus den Siebzigern mit ursprünglicher Heizung, alten Fenstern und wenigen Tausend Euro Rücklage ist ein klares Warnsignal, dort steht die nächste Sonderumlage praktisch fest.

Was sonst noch dazugehört

• Grundbuchauszug: Belastungen, Dienstbarkeiten, Wohnungsgrundbuch
• Energieausweis: Pflicht des Verkäufers, spätestens bei Besichtigung
• Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Verwaltervertrag: Laufzeit, Honorar, Sondervergütungen
• Hausgeldabrechnung für die konkrete Einheit, inklusive etwaiger Rückstände des Verkäufers
• Wohngebäudeversicherung: Umfang und Selbstbehalt
• Nachweise zu Legionellenprüfung und Rauchmeldern
• bei vermieteten Wohnungen: Mietvertrag, letzte Mieterhöhung, Kautionsnachweis

Die drei häufigsten Fehler

Nur auf die Wohnung schauen. Die Fassade, das Dach und die Heizung gehören allen, und werden von allen bezahlt.

Die Rücklage ignorieren. Ein niedriger Kaufpreis bei leerer Rücklage ist kein Schnäppchen, sondern eine gestundete Rechnung.

Zu spät prüfen. Nach dem Notartermin lässt sich nichts mehr korrigieren. Unterlagen gehören vorher auf den Tisch, mit genug Zeit zum Lesen.

Was in den Kaufvertrag gehört

Klären Sie ausdrücklich, wer eine bereits beschlossene Sonderumlage trägt. Gegenüber der Gemeinschaft haftet, wer bei Fälligkeit im Grundbuch steht, eine abweichende Absprache wirkt nur zwischen Käufer und Verkäufer und muss deshalb schriftlich fixiert werden.

Ebenfalls sinnvoll: eine Regelung zur Übernahme des Rücklagenanteils und eine Zusicherung, dass keine Hausgeldrückstände bestehen.

Wo Sie unabhängig Unterstützung finden

Der Verband Wohnen im Eigentum unter wohnen-im-eigentum.de bietet Kaufberatung und Checklisten speziell für Wohnungseigentum. Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg unter verbraucherzentrale-bw.de berät zu Kauf und Finanzierung. Für die bauliche Einschätzung lohnt ein unabhängiger Sachverständiger, für den Vertrag ein Fachanwalt, beides kostet einen Bruchteil dessen, was eine übersehene Sanierung kostet.

Für unsere Objekte stellen wir Kaufinteressenten die erforderlichen Unterlagen auf Anforderung des Verkäufers zusammen, vollständig und in einem Zug statt in Etappen. Angefragt werden können sie über unser Kontaktformular, die Bearbeitung erfolgt zeitnah.