Sonderumlage beschlossen, muss ich zahlen?

Die kurze Antwort lautet in aller Regel: ja. Eine wirksam beschlossene Sonderumlage bindet alle Eigentümer, auch die, die dagegen gestimmt haben, und auch die, die gar nicht in der Versammlung waren.

Was eine Sonderumlage ist

Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche, meist einmalige Zahlung über das laufende Hausgeld hinaus. Beschlossen wird sie, wenn die Erhaltungsrücklage für eine anstehende Maßnahme nicht ausreicht oder wenn unvorhergesehene Kosten entstehen, ein Sturmschaden, ein Zahlungsausfall, eine behördliche Auflage.

Rechtlich handelt es sich um eine Ergänzung des Wirtschaftsplans. Der Beschluss ergeht mit einfacher Mehrheit und muss den Zweck, die Gesamthöhe, den Verteilungsschlüssel und die Fälligkeit regeln. Verteilt wird grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen, sofern nichts anderes gilt.

Warum Sie auch bei Gegenstimme zahlen müssen

Ein Beschluss der Eigentümerversammlung ist gültig, solange er nicht durch ein Gericht rechtskräftig für ungültig erklärt wurde. Das gilt unabhängig davon, wie Sie abgestimmt haben.

Besonders wichtig: Eine laufende Anfechtungsklage setzt die Zahlungspflicht nicht aus. Wer die Zahlung allein deshalb zurückhält, weil er den Beschluss angefochten hat, gerät in Verzug, mit Verzugszinsen und im schlimmsten Fall gerichtlicher Durchsetzung.

Ihr einziger echter Hebel: die Anfechtung

Halten Sie den Beschluss für rechtswidrig, müssen Sie innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht erheben; die Begründung folgt innerhalb von zwei Monaten (§ 45 WEG). Diese Fristen sind nicht verlängerbar. Danach wird der Beschluss bestandskräftig, auch wenn er fehlerhaft war.

Erfolgversprechend ist eine Anfechtung vor allem, wenn

• der Zweck der Umlage im Beschluss nicht hinreichend bestimmt ist,
• die Maßnahme selbst nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht,
• ein falscher Verteilungsschlüssel angewendet wurde,
• der Tagesordnungspunkt nicht ordnungsgemäß angekündigt war,
• die Höhe erkennbar überzogen ist.

Wenn nur die Kostenverteilung strittig ist, kann eine isolierte Anfechtung dieses Punktes sinnvoller sein als der Angriff auf den gesamten Beschluss.

Wenn Sie nicht zahlen können

Zahlungsschwierigkeiten sind kein Grund zur Anfechtung, aber ein Grund zum Gespräch. Die Gemeinschaft kann Ratenzahlung beschließen oder die Umlage in Tranchen abrufen. In größeren Fällen kommt statt einer Sonderumlage auch ein Darlehen der Gemeinschaft in Betracht, das ist zulässig, will aber gut überlegt sein, weil es die Gemeinschaft langfristig bindet.

Wichtig zu wissen: Fällt ein Eigentümer aus, können die übrigen seinen Anteil nicht einfach mitübernehmen. Die Gemeinschaft muss die Forderung verfolgen. Ein Liquiditätspuffer im Beschluss verhindert, dass die Maßnahme deshalb ins Stocken gerät.

Beim Verkauf: Wer zahlt?

Hier lauert die teuerste Falle. Maßgeblich gegenüber der Gemeinschaft ist nach der herrschenden Fälligkeitstheorie, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit, also beim Abruf durch die Verwaltung, als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Der Bundesgerichtshof hat das mit Urteil vom 15. Dezember 2017 (V ZR 257/16) bestätigt.

Das bedeutet: Eine Sonderumlage, die vor dem Verkauf beschlossen, aber erst nach der Grundbuchumschreibung fällig wird, trifft den Käufer, obwohl er beim Beschluss noch gar nicht dabei war.

Für beide Seiten folgt daraus dasselbe: Die Zahlungspflicht gehört ausdrücklich in den notariellen Kaufvertrag. Verkäufer müssen zudem auf bereits beschlossene Umlagen hinweisen; wer das verschweigt, riskiert Schadensersatzansprüche. Käufer sollten vor dem Kauf die Unterlagen der Gemeinschaft prüfen, insbesondere die Protokolle der letzten Jahre.

Steuerlich

Vermieter können die in der Sonderumlage enthaltenen Kosten als Werbungskosten geltend machen, maßgeblich ist in der Regel das Jahr, in dem die Gemeinschaft die Rechnung bezahlt. Auf Mieter umlegen lässt sich eine Sonderumlage für Instandsetzung dagegen nicht. Selbstnutzer können unter Umständen den Lohnanteil von Handwerkerleistungen ansetzen.

Wo Sie unabhängig nachlesen können

Der Verband Wohnen im Eigentum unter wohnen-im-eigentum.de berät zu Beschlussmängeln und Anfechtung. Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg unter verbraucherzentrale-bw.de informiert allgemein. Bei einer konkreten Anfechtung sollten Sie wegen der Monatsfrist frühzeitig einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht einschalten.

Eine Sonderumlage ist fast immer die Folge einer zu dünnen Rücklage. Wir legen deshalb offen, welche Maßnahmen in den nächsten Jahren anstehen und was sie kosten, damit Erhöhungen der Rücklage rechtzeitig diskutiert werden und nicht erst dann, wenn das Dach undicht ist.