Erhaltungsrücklage: Wie hoch sollte sie sein?

Kaum ein Thema sorgt in Eigentümerversammlungen für so viel Streit wie die Rücklage. Die einen wollen das Hausgeld niedrig halten, die anderen fürchten die nächste Sonderumlage. Beide Seiten haben recht, nur reden sie über verschiedene Zeiträume.

Was das Gesetz vorgibt

Nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Jeder einzelne Eigentümer hat darauf einen Anspruch und kann ihn notfalls gerichtlich durchsetzen.

Was das Gesetz bewusst offenlässt, ist die Höhe. Angemessen ist ein unbestimmter Begriff, den die Gemeinschaft im Rahmen ihres Ermessens ausfüllt. Seit der Reform von 2020 heißt die Rücklage übrigens Erhaltungsrücklage, nicht mehr Instandhaltungsrückstellung, der neue Name betont, dass es um tatsächlich vorhandenes Vermögen geht.

Verwendet werden darf sie ausschließlich für das Gemeinschaftseigentum.

Drei Wege zur Zahl

Die Faustregel. Als Richtwert werden häufig 0,80 bis 1,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat genannt. Neubauten liegen am unteren Rand, sanierungsbedürftige Altbauten am oberen, oder darüber.

Die Peterssche Formel. Sie unterstellt, dass ein Gebäude über 80 Jahre Lebensdauer etwa das 1,5-Fache seiner Herstellungskosten an Instandhaltung verschlingt, wovon rund 65 bis 70 Prozent auf das Gemeinschaftseigentum entfallen. Vereinfacht: Baukosten pro Quadratmeter × 1,5 × 0,7 ÷ 80 = jährliche Rücklage pro Quadratmeter.

Bei Baukosten von 3.000 Euro je Quadratmeter ergibt das rund 39 Euro pro Quadratmeter und Jahr, für eine 70-Quadratmeter-Wohnung etwa 2.750 Euro jährlich oder 230 Euro monatlich. Das ist deutlich mehr, als die meisten Gemeinschaften zurücklegen, und zeigt die Größenordnung des Problems.

Die Orientierung an der Zweiten Berechnungsverordnung. Für den öffentlich geförderten Wohnungsbau nennt § 28 Abs. 2 II. BV feste Sätze je nach Gebäudealter. Sie sind niedriger als die Peterssche Formel, aber ein brauchbarer Mindestwert.

Keine dieser Methoden ist verbindlich. Am aussagekräftigsten ist ohnehin der vierte Weg: ein konkreter Instandhaltungsplan für das eigene Objekt.

Warum der Instandhaltungsplan die beste Grundlage ist

Formeln rechnen mit Durchschnittsgebäuden. Ihr Gebäude ist aber keines. Entscheidend ist, wann Dach, Fassade, Heizung, Aufzug, Fenster und Leitungen jeweils fällig werden und was das nach heutigen Preisen kostet.

Wer diese Positionen mit geschätzter Restnutzungsdauer auflistet, sieht sofort, ob die aktuelle Zuführung reicht. Meist tut sie es nicht, und dann ist die Frage nicht mehr, ob erhöht wird, sondern in welchen Schritten.

Soll und Ist auseinanderhalten

Ein Punkt, der in Abrechnungen regelmäßig für Verwirrung sorgt: Die Soll-Rücklage ist der Betrag, der nach Wirtschaftsplan hätte angespart werden müssen. Die Ist-Rücklage ist das, was tatsächlich auf dem Konto liegt. Klaffen beide auseinander, hat entweder jemand nicht gezahlt oder es wurde entnommen.

Prüfen Sie im Vermögensbericht, ob die Ist-Rücklage tatsächlich vorhanden ist. Das ist eine der wichtigsten Kontrollen, die Sie als Eigentümer ausüben können.

Zu hoch geht auch

Eine überdimensionierte Rücklage bindet Kapital ohne Zweck und belastet die Eigentümer unnötig. Die Rechtsprechung akzeptiert das Ansparen für konkret absehbare Maßnahmen, nicht das unbegrenzte Horten. Wer eine Rücklage aufbaut, sollte also sagen können, wofür.

Wo Sie unabhängig nachlesen können

Der Verband Wohnen im Eigentum unter wohnen-im-eigentum.de behandelt Rücklagenhöhe und Instandhaltungsplanung ausführlich aus Eigentümersicht. Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg unter verbraucherzentrale-bw.de informiert zu Sanierungskosten und Förderung. Für die technische Einschätzung des Sanierungsbedarfs ist ein unabhängiger Bausachverständiger die richtige Adresse.

Wir legen der Versammlung nicht nur eine Zahl vor, sondern die Rechnung dahinter: welche Bauteile wann anstehen, was sie voraussichtlich kosten und was das für die monatliche Zuführung bedeutet. Über eine Erhöhung lässt sich deutlich sachlicher diskutieren, wenn alle dieselbe Grundlage sehen.